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2019-04-12(Fri)

【事例から民法を考える】事例⑬「僕らのお引っ越し」

今日も民法です。

たぶん試験直前までの残り期間はほとんど民法をやることになるんじゃないかと思います。

今回は,事例⑬です。

≪問題≫

●事例
 600㎡の更地を購入した不動産業者Aは,その土地を等分に10区画に区切ってそれぞれに居住用建物を建築したうえで,土地付き建売住宅として販売することを企図し,建築業者Bとの間で鉄骨造スレート葺2階建ての建物10棟の建物建築請負契約を締結した。これらの建物は,建築のコストを抑えるためにすべて規格化されており,同一面積・同一間取りであり,資材等もすべて同一のものを用いていた。これらの10棟の建物は,平成24年5月14日までに完成し,BからAに引き渡された。
 Aがこれらの10区画の土地・建物を,すべて同一価格の3700万円で売り出したところ,8区画については発売後6か月以内に販売できたものの,残りの2区画(互いに隣接する甲区画と乙区画)については1年たっても買い手がつかずにいた。しかし,平成25年6月になって,自宅用住居の購入を考えていたCが,甲区画の土地・建物を代金3700万円で購入した。Cは,同年6月31日,本件土地と建物の引渡しを受け,家族(C夫婦と小学生の娘1人)でこの建物に引っ越し,以後これに居住している。この引っ越しには娘の転校も伴ったため,当初娘は引っ越しを嫌がっていたが,いまでは多くの友だちもできて,楽しく毎日を過ごしている。
 ところが,甲区画の建物には,次のような構造耐力上の安全性にかかわる重大な問題があるため(柱と梁の接合部に溶接未施工の箇所があり,また,1階と2階の柱の部材を取り違えて用いているため,1階の柱については強度不足となっており,地震や台風によって倒壊のおそれがある),これを建て替えざるをえないことが判明した。このような瑕疵が生じたのは,Bが,Aとの請負契約で定められた建物完成・引渡しの期日に間に合わせるために,甲区画の建物については,急遽,それまで取引関係になかった下請負人Dを初めて用いたところ,Dが経験不足のためにミスをおかしたためであることも分かっている。
 Cは,建物の安全性に不安があるため,本件建物に居住し続けることはできないと考えているが,この地域の環境を気に入っており,また,娘を再び転校ざたくないとも考えている。この場合について,以下の設問に答えなさい。設問はそれぞれ独立の問いである。

【設問1】 Cは,Aに対して,建物の建替えを求めることができるか。また,まだ売れ残っている隣地乙区画の土地・建物との取替えをAに求めることができるか。

【設問2】 Cは,甲区画の建物を建て替えたいと考えているが,Aには不信感を抱いていることから施工は第三者に依頼することにして,Aに建替え費用の負担を求めたいと考えている。これは認められるか。それが認められる場合,Cが現存建物に居住して得た利益は,建替え費用から控除されるべきか。

【設問3】 Cは,第三者に依頼して甲区画の建物を建て替えたいと考えているが,甲乙区画の販売が長引いたこともあってAの資金繰りが悪化している。そこでCは,Aではなく,Bに対して建替え費用の負担を求めたいと考えている。これは認められるか。


瑕疵担保責任です。

民法改正によって色々改められる(らしい)部分です。

ということで,今年の司法試験でも出題されるのではないかとの噂が絶えません。

法定責任説と契約責任説との対立がありますが,

改正後は基本的に契約責任説になるということで,

予備校は涙目ですね。

私も面倒なので契約責任説にすることにします。

≪答案≫
第1 設問1
 1 CがAから引渡しを受けた甲区画の建物(以下「本件建物」という。)には,構造耐力上の安全性にかかわる重大な問題があるとされ,CがAに対して本件建物の建替え又は隣地乙区画の土地建物との取替え(以下「建替え等」という。)を求めたいと考えている。そこで,Cとしては,債務不履行責任(民法415条)に基づいて建替え等を求めることが考えられる。
 これに対して,Aとしては,本件建物は特定物であり,特定物に関する売買については瑕疵担保責任(同法570条)しか問うことはできず,建替え等を求めることはできないと反論する。
 2 まず,本件建物の売買が特定物売買であるかどうかについて検討すると,特定物かどうかは具体的な取引において当事者が目的物の個性に着目して取引をしたか否かによって決せられる。Aは,本件建物を含む10区画について同一規格で分譲をしており,本件建物の個性が埋没した不特定物であって,10区画に限られた制限種類物であるとも考えられなくはないが,Cは契約締結時に甲区画を指定して契約をしているのであり,土地建物の購入にあたってはその立地等も考慮して目的物を決定することが考えられるから,分譲地の空き区画について売買がなされその中から甲区画が特定されたといった事情のない限り,本件建物の個性に着目して取引がされているというべきである。したがって,本件建物の売買は,特定物売買である。
 3 そこで,特定物売買について債務不履行責任を問うことができるかどうかが問題となる。
 この点,特定物売買における当事者は当該物を目的物としているのであり,当該特定物に瑕疵があっても,その瑕疵があるのがその特定物の品質であるから,当事者はその品質について合意することはできないこと(同法483条参照)から,品質に問題があっても債務不履行とはならず,そのために民法570条が法定の責任を定めたものであるとする見解がある。しかし,この見解による場合によっても,信義則上瑕疵なき物の給付義務を認める余地があるが,その場合には,目的物の性質が債務内容になることを認める点で自己矛盾である。
 民法570条は,債務不履行責任の特則を定めたにすぎず,売主の過失の有無によって適用領域を分けているにすぎない,すなわち,無過失責任である瑕疵担保責任に基づく損害賠償は有償契約における対価均衡の維持のために代金減額的損害賠償を定めたものにすぎないと考える。したがって,特定物売買においても,債務不履行責任は当然に排除されるものではない。
 これを本件についてみると,本件建物が居住用建物の売買である以上,少なくとも構造耐力上の安全性は備えている等その建物が居住に適した品質であることが黙示的に合意されていると考えられる。したがって,構造耐力上の安全性を備えていない本件建物の引渡しは,債務の本旨にしたがった弁済があったとはいえないから,CはAに対して債務不履行責任を問うことができる。
 4⑴ それでは,Cが債務不履行責任に基づいて瑕疵修補請求として建物建替えを求めることができるか。
 この点,瑕疵修補請求は,売主が契約で引き受けた給付義務とは異なる行為を求めるものであり,売主に修補能力があるとは限らないから瑕疵修補請求は一般的には認められないとの見解もある。しかし,売主は自ら修補する必要はなく,自己の費用で第三者に瑕疵修補をさせれば済むのであるから,このことは瑕疵修補請求を否定する根拠にならない。
 また,瑕疵の程度が軽微である場合で,修補に過分の費用がかかるときには,修補請求を制限すべきであるとの見解もある。しかし,少なくとも本件では,建物に構造耐力上の重大な瑕疵があり,建替えが不可避なのであるから,瑕疵が軽微であるということはできない。
 したがって,Cは,債務不履行責任に基づく瑕疵修補請求として本件建物の建替えを求めることができる。
  ⑵ また,Cが債務不履行責任に基づいて代物請求として隣地の土地建物との取替えを求めることはできるか。
 特定物売買においては当事者は目的物の個性に強く着目しているのであるから,たとえ客観的に代替性があり,あるべき品質が想定できるとしても,目的物の取替えを認めることはできない。
 本件でも,前記のようにCは本件建物の個性に着目してAとの間で売買しているのであるから,目的物を取り替えることまでを請求することはできない。
第2 設問2
 1⑴ まず,CはAに対し債務不履行に基づく損害賠償請求として本件建物の建替え費用の負担を求めることが考えられる。
 前記のように,本件建物が構造耐力上の安全性を欠いていることは,債務の本旨に従った弁済であるとはいえないから,債務不履行にあたる。そうすると,Aは,自己に帰責事由がないことを主張立証しなければ損害賠償責任を免れることはできない。
 ここで,債務者の帰責事由は,契約内容の確定作業を経て明らかとなる債務者の義務の違反自体によって基礎づけられる。Cは本件建物が築1年程度である比較的新しい建物であると認識しているものと考えられ,そうであれば当然瑕疵のない建物を入手することを企図していたと考えられるため,AC間の売買契約においては,Aにおいて,構造耐力上の安全性を満たす建物を引き渡すことが契約内容となっていたものと認められる。そうすると,Aは,瑕疵のない建物を給付する義務を負っていたというべきであり,これに違反したことをもって,Aには帰責事由があったというべきである。
 したがって,CはAに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができる。
  ⑵ 次に,同請求によって賠償されるべき損害の範囲から,Cがそれまでに居住した間を利益と捉えて損益相殺をすることが認められるかどうかについて検討する。
 しかし,倒壊の危険がある建物に居住することは利益と評価することはできない上,建替えがされることによってはじめて買主は本来取得できたはずの建物を取得できるのであって耐用年数が伸長するものではない。また,居住利益を控除するとすれば,売主が長期間争えば争うほど控除額が大きくなってしまう。したがって,新築建物に重大な瑕疵があり,これを建て替えざるを得ない場合において,社会通念上建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるとには,上記建物の買主がこれに居住していたという利益については,建替え費用から控除することはできない(※1)
 これを本件についてみると,本件建物は柱と梁の溶接部に溶接未施工の箇所がある上,1階の柱について強度不足となっているために,地震や台風によって倒壊するおそれがあるとされている。したがって,本件建物は,社会通念上建物自体の社会経済的な価値を有しないというべきであるから,本件建物の買主であるCがこれに居住していた利益を,建替え費用から控除することはできない。
 よって,CはAに対し,建替え費用の全額を請求することができる。
 2⑴ また,CはAに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求として本件建物の建替え費用を請求することが考えられる。
 「瑕疵」とは,個々の契約の趣旨に照らして,目的物について当事者によって合意された性質を備えていないことをいう。本件建物は,Cが居住用建物として購入したものであるから,当然に建物が倒壊するおそれがないことが合意内容に含まれているところ,本件建物は構造耐力上の安全性を欠いているため,地震や台風によって倒壊するおそれがあるから,当事者によって合意された性質を備えていないといえ,「瑕疵」にあたる。
 「隠れた」とは,取引通念上通常要求される注意をもってしても発見できないことをいう。本件の瑕疵は,柱や梁といった外形からは知り得ない建物内部の部材の取り違え等によるものであるから,通常要求されるちゅういをもってしても発見することはできず,「隠れた」瑕疵であるということができる。
 したがって,CはAに対し瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をすることができる。
  ⑵ もっとも,前記のように,瑕疵担保責任は,有償契約における対価均衡を図るために代金減額的損害賠償を認めたものにすぎない。したがって,これによって請求することができる損害の範囲は,その対価が上限とされるべきである。
 これを本件についてみると,本件建物の建替えにあたっては,その取壊しの必要が必要となる上,本件建物は規格化された建物の大量発注によって低コストで建てられたものであるから,これの建替えには,さらなるコストがかかることが予想される。そうすると,Cは建替え費用相当額の全額の賠償を求めることはできない。
第3 設問3
 1⑴ まず,Cは,前記のAに対する損害賠償請求権を被保全債権として,AのBに対する請負契約上の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権(同法634条2項)について債権者代位権(同法423条1項)を行使することが考えられる。
  ⑵ア Cは前記のように被保全債権を有しており,Aは資金繰りが悪化していることから債権保全の必要性が認められる。
   イ それでは,AのBに対する前記損害賠償請求権は認められるか。これを認めることは,Bが建物1棟を建築する報酬で最初の建物建築,その取壊し,新たな建物建築をしなければならない点で,実質的にAB間の請負契約を解除するのと同じ負担をBに負わせるものであるから,民法635条ただし書に抵触しないかが問題となる。
 民法635条ただし書は,解除が請負人にとって過大な負担であるとともに,建物を取り壊すことは社会経済的損失であることから,解除できる場合を制限しているものである。そうすると,請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかない場合には,当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく,また,そのような建物を建替えこれに要する費用を請負人に負担させることが,契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって,請負人にとって過酷であるともいえないから,建替えにようする費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても,同条ただし書の趣旨に反するものとはいえない。したがって,この場合には,注文者は,請負人に対し,建物の建替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができる(※2)
 これを本件についてみると,本件建物は前記の通り,瑕疵が重大で建て替えるほかないのであるから,AはBに対して建替え費用相当額の損害賠償請求をすることができる。したがって,被代位債権となるべき損害賠償請求権は発生している。
   ウ そしてAのBに対する前記損害賠償請求権は,単なる金銭債権であって,一身専属性(同法423条1項ただし書)を有しない。
  ⑶ よって,Cは,AのBに対する前記損害賠償請求権について債権者代位権を行使することができる。
 2⑴ また,CはAに対して,不法行為(同法709条)に基づく損害賠償請求をすることが考えられる。
  ⑵ア 建物は,そこに居住する者によって利用されるとともに,当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから,これらの利用者や隣人,通行人等の生命,身体又は財産を危険にさらすことのないような安全性を備えていなければならず,このような安全性は,建物としての基本的な安全性というべきである。そうすると,建物の建築に携わる設計者等は,建物の建築に当たり,契約関係にない居住者等に対する関係でも,当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負う。そして,設計者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本てな安全性を損なう瑕疵がある場合には,設計者等に「過失」があるというべきである(※3)。そして,建物の瑕疵が,居住者等の生命,身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず,当該瑕疵の性質に鑑み,これを放置するといずれは居住者等の生命,身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には,当該瑕疵は,建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する(※4)
 これを本件についてみると,本件建物は地震や台風で倒壊のおそれがあるから,これを放置するといずれは居住者等の生命,身体又は財産に対する危険が現実化することになるから,建物としての基本的な安全性を欠いている。したがって,Bには,「過失」が認められる。
   イ Cは本件建物の瑕疵により,本件建物を建て替えるための費用を支出しなければならず,財産権が侵害されている。
   ウ それでは,Cが行う費用支出が「損害」にあたるか。Cの支出費用は,本件建物自体の品質の問題であり,Cのその他の財産が侵害されているわけではないので,契約上の損害とは別個に不法行為上も損害と評価されないようにも考えられる。
 しかし,法は,その損害の性質について何ら規定しておらず,現に不法行為者の過失行為により損害が発生している以上は,不法行為上の損害賠償請求を制限する必要性はない。したがって,不法行為上の損害は拡大損害に限定されないというべきである。
 そうすると,本件におけるCの建替え費用の支出も「損害」にあたる。
   エ 権利侵害と損害の発生との間には因果関係が認められる。
  ⑶ よって,CはBに対して,不法行為に基づく損害賠償請求として本件建物の建替え費用相当額の支払を求めることができる。

以 上


(※1)「売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において,当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど,社会通念上,建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには,上記建物の買主がこれに居住していたという利益については,当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。」最判平成22年6月17日民集64巻4号1197頁
(※2)「請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に,当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく,また,そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは,契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって,請負人にとって過酷であるともいえないのであるから,建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても,同条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。したがって,建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には,注文者は,請負人に対し,建物の建て替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるというべきである。」最判平成14年9月24日集民207号289頁
(※3)「建物は,そこに居住する者,そこで働く者,そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに,当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから,建物は,これらの建物利用者や隣人,通行人等(以下,併せて「居住者等」という。)の生命,身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず,このような安全性は,建物としての基本的な安全性というべきである。そうすると,建物の建築に携わる設計者,施工者及び工事監理者(以下,併せて「設計・施工者等」という。)は,建物の建築に当たり,契約関係にない居住者等に対する関係でも,当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして,設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり,それにより居住者等の生命,身体又は財産が侵害された場合には,設計・施工者等は,不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り,これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきである。居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。」最判平成19年7月6日民集61巻5号1769頁
(※4)「第1次上告審判決にいう「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは,居住者等の生命,身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい,建物の瑕疵が,居住者等の生命,身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず,当該瑕疵の性質に鑑み,これを放置するといずれは居住者等の生命,身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には,当該瑕疵は,建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。」最判平成23年7月21日集民237号293頁



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