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2020-05-02(Sat)

〈令和2年改正対応〉【宅地建物取引士試験】令和元年度

書き途中

(注)略称は以下の通り
法:宅地建物取引業法



【問26】宅地建物取引業法に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は,自己の名義をもって,他人に,宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが,宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
2 宅地建物取引業とは,宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが,建物の一部の売買の代理を業として行う行為は,宅地建物取引業に当たらない。
3 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に,宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば,当該取引は無免許事業に当たらない。
4 宅地建物取引業者の従業者が,当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは,無免許事業に当たる。


正解:4(配点:1)
解説:1について,法13条2項は,他人に,宅地建物取引業を営む旨の表示,宅地建物取引業を営む目的をもってする広告のいずれをさせることも禁止しています。したがって,1は,誤りです。

(名義貸しの禁止)
第十三条 略
2 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない


2について,法2条2号かっこ書きは,建物の一部の売買の代理であっても,宅地建物取引業にあたる旨を規定しています。したがって,2は,誤りです。

(用語の定義)
第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
 一 略
 二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
 三,四 略


3について,宅地建物取引業の取引と,これを代理又は媒介する行為とは,それぞれ別個に宅地建物取引業を構成するため(法2条2号),いずれの行為をするについても,免許を受ける必要があります(法3条1項)。したがって,3は,宅地建物取引業の取引を営む者も免許が必要であり,これがなければ無免許事業となりますから,誤りです。

(免許)
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない
2~6 略


4について,宅地建物取引業者の従業員が当該宅地建物取引業者とは別に自己のために宅地建物取引業を営む場合には,それ自体をもって新たな1個の宅地建物取引業を構成しますから,免許を受ける必要があります。したがって,4は,正しいです。

【問27】宅地建物取引業法に関する次の記述のうち,正しいものはいくつあるか。なお,取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
 ア 宅地建物取引業者は,自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが,当該売買契約の予約を行うことはできる。
 イ 宅地建物取引業者は,自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において,その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し,取引の相手方が同意した場合に限り,損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
 ウ 宅地建物取引業者は,いかなる理由があっても,その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
 エ 宅地建物取引業者は,宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し,その相手方に対し,利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし


正解:1(配点:1)
解説:アについて,法33条の2は,売買契約,売買契約の予約のいずれについても禁止しています。したがって,アは,売買契約の予約を行うことができるとしている点で誤りです。

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
第三十三条の二 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
 一,二 略


イについて,法40条1項,2項は,契約不適合責任(令和2年改正前にいう瑕疵担保責任)に基づく損害賠償請求の期間を特約で定める場合には,目的物の引渡しの日から2年以上としなければならず,これを下回る場合には無効とする旨を規定しています。したがって,イは,これを1年とする特約を有効に定めることができるとしている点で誤りです。

(担保責任についての特約の制限)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない
2 前項の規定に反する特約は、無効とする


ウについて,法45条は,正当な理由がある場合であれば,秘密を他に漏らすことが許される旨を規定しています。したがって,ウは,いかなる理由があっても許されないとしている点で誤りです。

(秘密を守る義務)
第四十五条 宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。


エは,法47条の2第1項の通りですから,正しいです。

(業務に関する禁止事項)
第四十七条の二 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
2,3 略


【問28】宅地建物取引業者が建物の賃借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。なお,説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは,その旨を説明しなければならない。
2 当該建物が既存の建物であるときは,既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
3 当該建物が既存の建物である場合,石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは,石綿使用の有無の調査を自ら実施し,その結果について説明しなければならない。
4 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって,同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは,その内容を説明しなければならない。


正解:4(配点:1)
解説:1について,住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明は,建物の売買又は交換の契約にあっては必要ですが,賃借の契約にあって不要です(法35条1項14号イ,規則16条の4の3第6号参照)。したがって,1は,誤りです。

(重要事項の説明等)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
 一~十三 略
 十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
  イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
  ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
2~7 略
(法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の三 法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
 一~五 略
 六 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
 七~十三 略


2について,建設住宅性能評価書の保存状況の説明は,建物の売買又は交換の契約にあっては必要ですが,賃借の契約にあって不要です(法35条1項6号の2ロ,規則16条の2の3第4号)。したがって,2は,誤りです。

(重要事項の説明等)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
 一~六 略
 六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
  イ 略
  ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
 七~十四 略
2~7略
(法第三十五条第一項第六号の二ロの国土交通省令で定める書類)
第十六条の二の三 法第三十五条第一項第六号の二ロの国土交通省令で定める書類は、売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類で次の各号に掲げるものとする。
 一~三 略
 四 既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成十一年法律第八十一号)第六条第三項に規定する建設住宅性能評価書
 五,六 略


3について,石綿使用の有無の調査結果の記録がないときでも,石綿使用の有無の調査を自ら実施する必要はないとされています(法35条1項14号,規則16条の4の3第4号,解釈・運用35条1項14号関係4)。したがって,3は,誤りです。

(重要事項の説明等)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
 一~十三 略
 十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
  イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
  ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
2~7 略
(法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の三 法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
 一~三 略
 四 当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
 五~十三 略
第35条第1項第14号関係
法第35条第1項第14号の省令事項(規則第16条の4の3)について
 宅地の売買又は交換の契約に当たっては以下の1から3を、建物の売買又は交換の契約に当たっては1から6までの事項を、宅地の賃借の契約に当たっては1から3まで及び8から13までの事項を、建物の賃借の契約に当たっては1から5まで及び7から12までの事項を説明することとする。
1~3 略
4 建物に係る石綿の使用の有無の調査の結果について(規則第16条の4の3第4号関係)
 石綿の使用の有無の調査結果記録が保存されているときは、「その内容」として、調査の実施期間、調査の範囲、調査年月日、石綿の使用の有無及び石綿の使用の箇所を説明することとする。ただし、調査結果の記録から、これらのうちいずれかが判明しない場合にあっては、売主等に補足情報の告知を求め、それでもなお判明しないときは、その旨を説明すれば足りるものとする。
 調査結果の記録から容易に石綿の使用の有無が確認できる場合には、当該調査結果の記録を別添いることも差し支えない。
 本説明義務については、売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。
 なお、本説明義務については、石綿の使用の有無の調査の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないことに留意すること。
 また、紛争の防止の観点から、売主から提出された調査結果の記録を説明する場合は、売主等の責任の下に行われた調査であることを、建物全体を調査したものではない場合は、調査した範囲に限定があることを、それぞれ明らかにすること。
5~13 略


4は,法35条1項6号,規則16条の2第3号の通りですから,正しいです。

(重要事項の説明等)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
 一~五 略
 六 当該建物が建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
 七~十四 略
2~7 略
(法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項)
第十六条の二 法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。
 一,二 略
 三 区分所有法第二条第三項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容
 四~九 略



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